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敷金返還で損をしないための3つのコツ

アパートやマンションから引っ越すとき、敷金がいくら返ってくるのか、気になりますよね。

引っ越しには、何かとお金がかかります。敷金がたくさん返ってくれば、その分、新生活の準備に充てることができるので超重要なポイントになります。

ただ、「思っていたより、敷金の返金が少なかった・・・」といった声をよく耳にします。さらに、敷金の返還をめぐって、貸主と借主の間でトラブルになることも多いです。

このページでは、敷金の返還でトラブルにならない&損をしないコツを紹介します。

1.敷金返還で損をしないための3つのコツ

引っ越しのとき、敷金の返還をめぐって、貸主・借主の間でトラブルになるケースは少なくないようです。実際、敷金の返還について、2012年~2016年に消費者センターに寄せられた相談件数は次の通りです。

年度 2012年 2013年2014年2015年2016年2017年
相談件数14,22213,92113,91314,23013,8976,211(前年同期 6,378)

※相談件数は2017年9月30日現在(2015年度から経由相談の件数を除いています)
(出典:独立行政法人国民生活センター/賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル

そこで敷金返還で損をしないために知っておくべきコツは、次の3つです。

 

敷金返還で損をしないためのコツ

  • まずは敷金について正しい知識をもつ
  • 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容を知っておく
  • 話がうまく進まない場合は、消費者センターに相談

それぞれについて解説します。

2.まずは敷金について正しい知識を持つ

敷金返還で損をしないためには、まず、敷金について正しい知識を持つことが大切です。

敷金=大家さんへの預け金(家賃0~2ヶ月分)
敷金の返還額=敷金-家賃滞納分-部屋の修繕費

敷金は、賃貸物件を借りるときに、管理会社or大家さんに「預け金」として支払うお金のことです。金額として、家賃の0~2ヶ月分を預けるのが一般的です。

敷金は、退去するときに家賃の滞納や、部屋の修繕の必要がなければ、全額返してもらうことができます。

つまり、「敷金=家賃を毎月払い、部屋を大切に使っていれば、全額返してもらえるお金」ということを、まずは理解しておいてくださいね。

3.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容を把握する

次に敷金の返還をめぐってトラブルになりやすいポイントを抑えておきましょう。

トラブルになりやすいのは「借主(あなた)がどこまで部屋の修繕費を負担するのが妥当か?」といった意見の違いからです。

消費者センターに寄せられた相談のなかには、敷金を大きく上回る高額な修繕費の請求を受けたケースもあります。「いくら敷金が返ってくるかな?」と思っていたのに、それでは足りず、追加で高額な請求を受けるなんてビックリですよね。

そこで、参考にしてほしいのが、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(以下、ガイドライン)」です。

敷金返還で損をしないためには、ガイドラインに沿って、管理会社・大家さんからの請求が正しいかを判断してください。

3-1.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは、賃貸物件の原状回復の考え方を明確に示し、敷金返還のトラブルを防ぐことを目的として、1998年に国土交通省が公表したものです。その後、2004年と2011年に改訂が加わっています。

ガイドラインにおける原状回復の考え方は、次のとおりです。

ガイドラインにおける原状回復の考え方

  • 原状回復にかかる費用は、借主が負担すること
  • 原状回復には、経年経過を考慮すること

それぞれについて、解説します。

3-1-1. 原状回復にかかる費用は、借主が負担すること

ガイドラインでは、「原状回復は、借主(あなた)が負担すべき」となっています。

原状回復とは、「故意・過失、通常の範囲を超える使用によって生じた汚れ・傷みを修復すること」をいいます。普通に使っていた場合にできる汚れ・傷みの修復は、原状回復に含みません。それらについては、「家賃から貸主(大家さん)が負担すべき」としています。

賃貸住宅の価値
引用:https://hikkoshizamurai.jp/useful/shikikin/guide/

3-1-2. 原状回復には、経年経過を考慮すること

ガイドラインでは、「原状回復には、経年経過を考慮すべき」としています。

「経年経過」というのは、時間が経つことで生じる家の損耗のこと。例えば、壁や障子、畳が太陽の光などで変色するなどの変化が、それに当たります。

「経年経過による汚れ・傷みの修復は、家賃から貸主(大家さん)がすべき」との考え方に従うと、いくら借主の負担になる箇所でも、あなたが全額を負担して新品に替えるのはおかしいですからね。

そこで、ガイドラインでは、一部の設備について経過年数を決め、家を借りていた人は、それに応じた分を負担すべきとしています。

例えば、ガイドラインでは、壁紙の経過年数を「6年」と定めています。壁紙は、時が経つごとに価値が下がっていき、6年後には1円の価値になります。この考え方に従うと、3年経過した壁紙を貼り替える場合、借主の負担は50%で済みます。

設備等の経過年数と賃借人負担割合
出典:http://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf

3-2.貸主・借主それぞれの負担の具体例

ここで、部屋の修繕について、貸主・借主それぞれの負担の具体例をみてみましょう。

賃貸人・賃借人の修繕分担表
出典:http://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf

このように、あなたが部屋の修繕費で負担すべきなのは、故意・過失、通常の範囲を超える使用によって生じた汚れ・傷みについてです。経年経過や通常の範囲内の使用による汚れ・傷みについては、貸主である大家さんが負担すべきです。

3-3. 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を軸に話し合おう

退去時の立ち会いは、部屋の修繕が必要な箇所をチェックし、それぞれについて貸主と借主の負担割合を決めるための重要な手続きです。この場には、できる限り参加するようにしてください。

そして、自分が負担すべき部屋の修繕費について、ガイドラインを軸に判断するようにしていくことが大切です。

このとき管理会社や大家さんによっては、本来、貸主の負担で修繕すべきところまで、借主の負担に含めて請求してくることがあります。納得がいかない部分があれば、ガイドラインをもとにとことん話し合ってください。

ただ、立ち会いのときは順調に話がまとまっても、後日、思いがけない請求を受けることもあります。そのため、鍵を返却する前に、部屋の写真や動画を撮っておくと、その後の話し合いに役立ちますよ。

修繕費の同意書は、明細書を確認し、しっかり納得した上でサインしてくださいね。

3-4. ただし!ガイドラインに法的な拘束力はない

部屋の修繕費の負担について、ガイドラインが参考になります。しかし、まずは、入居時の契約書の内容が優先されることも覚えておいてください。実は、このガイドラインに法的な拘束力はないのです。

例えば、契約書の特約で「ハウスクリーニング代の負担は借主」となっているなら、敷金の中からハウスクリーニング代を支払わねばなりません。

たしかに、ガイドラインの考えによると、クリーニング代は、普段の掃除を怠った場合のみ借主が負担すべきものです。ただ、契約書で「借主の負担」となっているなら、それを守らなければいけないのです。

しかし、契約書の内容が曖昧だったり、あまりにも暴利的だったりする場合は、ガイドラインの考え方が基本となります。納得がいかない修繕費の請求は、ガイドラインを軸に、とことん話し合うようにしてください。

4.話がうまく進まない場合は、消費者センターに相談する

ガイドラインなどを踏まえても、管理会社・大家さんとの話がうまく進まない場合は、最終手段です。消費者センターに相談してください。

消費者センターに行けば、公立の立場から適切に処理してもらえます。ただし、消費者センターに依頼をすると、それだけ手間も増えてしまうため、あくまでも最終手段であると考えておくべきでしょう。

4-1.内容証明や少額訴訟を利用する方法もある

消費者センターに相談しても話が進まない場合は、内容証明や少額訴訟を利用する方法もあります。

内容証明とは
内容証明とは、いつ、誰から誰へ、どのような内容を送ったのかを記録として残すサービスです。内容証明で送った通知書は、裁判の重要な証拠にもなります。

少額訴訟とは
少額訴訟とは、500~3,000円ほどの手数料で起こすことができる簡易的な裁判です。1~2時間ほどの審理1回で、その日のうちに判決が出ます。

いずれの方法も、消費者センターに行けば、分かりやすく教えてもらえます。まずは、消費者センターへ相談に行きましょう。

5.まとめ

実際のところ、敷金の返還をめぐって、管理会社・大家さんとトラブルになることは、ほぼありません。それは管理会社も大家さんも、敷金のトラブルにより、無駄な時間・労力を使いたくないからです。

管理人は何度も引っ越しをしていますが、これまでに敷金のトラブルにあったことは1度もありません。

とはいえ、なかには、どうしても敷金の返金額に納得いかないケースもあるかもしれません。

その場合は、敷金について正しい知識を持ち、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って、自分が本当に負担すべき部屋の修繕費を見極められるようにしておくこと大切です。

そして、最終的にどうしても話がまとまらない場合は、自分で交渉を続けるのではなく、消費者センターに相談をするようにしてください。

対処する知識をもっていれば、トラブルも解決することはできます。焦らず1つ1つ対応していきましょう。

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